[리멤버나우] 정부, 부동산 더 규제한다

한동안 안정세를 보이던 집값이 하반기 들어 오름세를 기록하자, 정부가 더 강력한 규제를 내놨습니다. 일본이 소비세를 인상하고, 미국은 유럽과도 무역전쟁을 시작하면서 한국경제에 악영향을 미칠지 우려가 커지고 있습니다. 10월4일 ‘리멤버 나우’ 입니다.

 

채상욱의 부동산 나우
정부, 부동산 더 규제한다

 

 

정부가 이번 주 새로운 부동산 규제를 발표했습니다. 주택임대·매매업자의 대출을 규제하고, 고가주택 소유자의 전세대출을 제한하는 게 골자입니다. 분양가상한제 시행안도 좀 더 뚜렷해졌습니다.

 

– 정부가 왜 새로운 대책을 내놨죠?

정책 발표의 배경은 이렇습니다. 집값은 2018년 9.13 대책 이후 전반적 안정세가 지속되고 있었습니다. 서울은 작년 11월부터 32주 이상 하락하기도 했죠. 7월부터는 시장이 변했습니다. 강남권 재건축 아파트발 상승세가 시작되어 서울 집값은 13주 연속으로 상승했습니다.  정부는 다시 칼을 빼들었습니다.

 

– 그간에도 강하게 규제했는데, 집값은 왜 오르죠?

전체 매매 건수 중 갭투자(실제 입주 의사 없이 임차인의 보증금을 끼고 거래하는 투자방식) 비율도 늘고 있습니다. 3월에는 전체 매매 중 46.3%를 차지했던 갭투자 비중은 점점 올라 8월에는 57.8%까지 늘어났습니다. 강남4구의 경우 8월 갭투자 비중이 63.8%였습니다. 

 

서울 부동산 시장은 갭투자 비중이 40%대에는 안정되고, 50%를 넘기면 상승하는 모습을 예외없이 보여주고 있는데요.  이는 투자수요가 서울 부동산 시장을 주도하는 핵심 중 하나라는 걸 반증합니다.

 

– 갭투자를 어떻게 잡을 수 있나요?

정부는 먼저 편법증여나 다운계약서로 의심되는 계약 사례와 자금 출처가 불분명해 의심스러운 거래 사례를 들여다보기로 했습니다.

당국은 자기자본 3억2700만원으로 36억원짜리 서초구 아파트를 구매한 41세 A씨의 사례를 예시로 들었습니다. 임대보증금 7억원을 포함해 총 32억7300만원을 차입했다는 뜻인데요.

주택담보대출을 강하게 규제하고 있는 현 정책에 미루어봤을 때, 자금 출처가 의심되는 사례입니다. 34세 B씨는 자기자본을 한 푼도 들이지 않고 강남구의 52평짜리 아파트를 구매하기도 했습니다.

B씨는 자금 조달계획서에 19억원은 임대보증금으로, 11억원은 차입금으로 조달했다고 밝혔습니다. 부동산 투자를 위한 법인을 설립해 법인 명의로 대출을 받는 것도 최근 유행한 방법이었는데요. 이에 정부는 개인에게만 적용했던 LTV(담보인정비율) 규제를 주택매매업자와 임대업사업자에게도 동일하게 적용하기로 했습니다.  법인을 통해 대출규제를 우회하는 방법을 차단하겠다는 뜻입니다. 시장상황을 보면서 추가 대출규제도 진행할 계획입니다.

 

– 전세 대출도 규제한다고요?

두 번째 규제는 전세대출 규제입니다.

비교적 규제가 덜한 전세대출이 갭투자에 활용돼왔기 때문인데요. 정부는 1주택자라고 하더라도 9억원이 넘는 주택을 보유한 사람에겐 전세대출에 대한 공적보증을 받지 못하게 했습니다.

부부 합산 연소득이 1억원을 넘는 다주택자에게만 적용됐던 규제가 확대된 겁니다. 고가주택을 지닌 전세 대출 수요자는 서울보증 등 민간보증을 통해서 대출을 받아야 할 것으로 보입니다. 서울보증 역시 보증한도에 제한이 있으므로, 고가주택 보유자는 대출을 받기가 까다로워졌다고 봐야 할 것 같습니다.

 

– 이달부터 시행하려던 분양가상한제는 어떻게 됐나요?

분양가상한제를 두고선 정부 부처 사이에도 이견이 많았는데요.

정부는 이미 관리처분계획 인가까지 받은 재건축·재개발 단지에 대해 민간택지 분양가 상한제 적용을 6개월간 미뤄주기로 했습니다.  시장의 요구를 일부 받아들인 건데요. 다만 어느 지역에 위치한 어떤 아파트에 분양가상한제를 적용할지는 이번에도 명확히 정하지 않았습니다. 강남4구는 예외 없이 대상 지역에 포함될 것으로 보이지만, 나머지 투기과열지구 중 어느 지역이 추가로 선정될지는 아직 알 수 없습니다.

 

그러나 분양가상한제를 적용하지 않더라도 분양가를 마음대로 높이긴 힘듭니다. 주택도시보증공사가 비싼 분양가로 분양하는 아파트에는 분양보증을 해주지 않기 때문입니다. 주택도시보증공사의 보증을 받으려면 분양가가 인근 신축아파트의 분양가와 같거나 더 낮아야 합니다. 사실상 분양가 상한을 정해주고 있는 셈입니다. 그럼에도 민간택지 분양가상한제가 시행되면 더 센 규제를 받게 될 단지들이 있습니다.

 

이들 단지들은 아마도 유예기간인 6개월 사이에 모두 분양을 결정할 것으로 예상됩니다.  그래서 향후 6개월간 주택 공급이 상당히 늘어날 수 있습니다.

 

정부는 이처럼 반등의 기미가 보이면 가차없이 새 대책을 발표하고 있습니다. 시장이 안정화될 때까지 계속해서 정책을 발표할 것으로 예상됩니다. 부동산 시장은 정책과 함께 해온 지 오래입니다. 중대한 의사결정을 내리기 전에는 정책 공부를 꼼꼼히 하시기를 바라겠습니다.