[리멤버나우] 실거주 않으면 내년부터 양도세 폭탄?

내년부터는 1주택자라도 2년 이상 그 집에 거주하지 않았으면 양도세 부담이 커집니다.

그래서 2년 동안 거주하지 않은 1주택자들은 앞으로 2년을 거주하지 않을 거라면 올해 안에 집을 팔아야 세금 부담을 덜 수 있습니다. 이 제도가 어떤 제도인지 알아보겠습니다.

– 어떤 변화가 생기는 건가요?

지금까지는 실제로 거주하지 않았더라도 10년 이상 보유한 1주택자에겐 9억원 초과분에 대한 양도세를 최대 80%까지 깎아줬습니다. 9억원을 넘기지 않는 주택의 경우엔 양도세를 아예 내지 않아도 됐고, 9억원이 넘는 집이라도 오랫동안 보유하면 큰 폭으로 공제를 받았던 겁니다. 그러나 내년 1월부터는 매도하는 주택에 ‘2년 이상 거주’를 하지 않았으면 일반 장기보유특별공제를 적용해 1년에 2%씩, 15년 이상 보유하면 최대 30%까지만 공제해줍니다.2년 이상 거주하지 않은 사람은 내야 할 세금이 크게 늘었습니다.

여기 15년 전에 5억원에 산 주택을 내년에 15억원에 파는 두 사람을 예로 들어보겠습니다. 한 사람은 2년 이상 실거주한 사람이고, 다른 한 사람은 그렇지 않습니다. 두 사람이 낼 양도세는 각각 얼마일지 계산해보겠습니다.

계산법은 다소 복잡합니다. 9억원이 넘는 고가주택을 처분할 경우 매매차익 중 매각대금 대비 9억원이 차지하는 비율만큼은 비과세지만, 9억원 초과분은 양도소득세가 매겨지기 때문입니다. 계산식은 아래와 같습니다.

과세 대상 양도차익 = (매각대금 – 매수대금) × (매각대금 – 9억원) ÷ 매각대금

2년 이상 거주한 사람

현행 세법은 2년 이상 거주한 1주택자에게는 사실상 세금을 거의 걷지 않습니다. 9억원이 넘는 주택이므로 양도차익 중 9억원까지는 세금을 내지 않고, 9억원 초과 부분에만 세금을 내는데요. 위 산식을 적용하면 과세 대상인 양도차익은 4억원입니다.

다만 2년 거주 요건을 채웠으므로 1년에 8%씩, 최대 10년∙80%까지 공제를 받습니다. 이 사람의 경우엔 4억원의 80%인 3억2000만원을 공제하면, 이제 양도소득액은 8000만원이 되는 것이죠. 여기에 기본공제 250만원도 차감한 7750만원이 과세표준액이고, 최종적으로 부과되는 양도세는 1472만원입니다. 매각차익 10억원에 비하면 1.5%밖에 안 되는 낮은 세율입니다.

2년 이상 거주하지 않은 사람

반면 다른 한 사람은 같은 조건이지만, 2년 이상 거주하지 않았습니다. 2년 미만 거주한 경우 공제율은 최대 30%(15년 보유 시)입니다. 그래서 이 사람은 15년이나 보유했지만, 양도차익 4억원의 30%인 1억2000만원만 공제 받습니다. 양도소득은 2억8000만원이 되죠. 기본공제 250만원을 차감한 2억7750만원이 과세표준이고, 납부해야 할 세금은 9466만원으로 껑충 뜁니다. 2년 실거주한 사람보다 여섯배가 넘는 세금을 납부해야 하는 겁니다.

참고로 과표구간별 소득세율은 아래와 같습니다.

과세 표준	세율	누진공제액(만원)
1200만원 이하	6%	0
1200~4600만원 이하	15%	108
4600~8800만원 이하	24%	522
1.5억원 이하	35%	1490
3억원 이하	38%	1940
5억원 이하	40%	2540
5억원 초과	42%	3540

– 시장엔 어떤 변화가 생길까요?

이렇게 제도가 변하기까진 아직 3개월가량 남았는데요. 때문에 비거주 1주택자들은 올해 말까지 주택을 처분할지, 아니면 그냥 보유하다가 훗날 2년 거주 요건을 채울지 결정해야 합니다. 저라면 올해 안에 정리하는 게 세법상 너무나 유리하기 때문에, 정리하는 것이 나을 것 같습니다만, 사람마다 생각이 다르므로 어떻게 될지는 지켜봐야 합니다.

이런 변화들은 서서히 시장에 영향을 미치는 중입니다. 제도가 점점 복잡해지는 부동산 시장은 변화하는 자만이 살아남는다는 것을 여실히 보여주고 있습니다. 올해 안에 주택을 거래할 계획이 있으시다면, 위 내용에 해당하시는지 여부를 체크해보시면 좋겠습니다.