지난주에 나온 부동산 대책 이후 아파트 청약의 매력은 더 커졌습니다. 내년 아파트 분양시장은 어떻게 변할지 무주택자 입장에서 짚어봤습니다. 대부업 시장이 줄어들고 있습니다. 12월 27일 ‘리멤버 나우’입니다.
초강력 규제시대, 무주택자 행동강령
12.16 부동산 대책이 나온 지 열흘 정도 지났습니다. 강력한 정책에 시장은 눈치를 보며 잠잠해졌습니다. 고가 주택의 경우엔 거래가 뚝 끊겼습니다. 대책 발표 후 일주일간 15억원이 넘는 아파트 거래량은 전체 아파트 거래량의 0.2%에 그쳤습니다. 규제에 정면으로 노출된 초고가 부동산 시장은 이런 분위기가 이어질 듯합니다. 전세를 끼고 9억원이 넘는 주택을 매수한 1주택자에겐 전세대출을 회수하는 제도가 2020년 1월에 구체적 방안이 나온 후 시행될 예정입니다. 이런 국면에서 무주택 실수요자들은 청약을 최우선으로 고려할 필요가 있습니다.
대출 규제 받지 않는 아파트에 청약 몰릴 듯
이번 대책에선 15억원을 넘기는 주택을 구매할 땐 주택담보대출을 받지 못하도록 했습니다. 12월 16일 이후 입주자 모집 공고를 한다면 바로 적용이 되는 건데요. 입주할 시점에 분양가격이 아닌 시장가격이 15억원을 초과한다면 주택담보대출이 금지됩니다. 따라서 서울 강남권에 청약을 노리는 분들은 대출을 못 받을 수 있다는 걸 염두에 두셔야 합니다. 15억원이 넘지 않는 아파트들은 대출이 막히지 않았으므로 15억원 미만 아파트들의 청약은 인기를 끌 것으로 보입니다.
분양가격은 시세보다 훨씬 싸진다
2020년 4월 말부터는 민간택지 분양가상한제도 시작됩니다. 지금은 공공택지에만 분양가상한제를 적용하고 있는데요. 과천∙위례∙하남 감일 등이 그 지역들입니다. 그 때문에 분양가격이 시세 대비 3~40% 이상 낮고, 분양권 전매가 제한됩니다. 이달 26~27일에도 북위례 청약이 있었는데요. 이처럼 청약은 무주택 가구가 가장 큰 관심을 가져야 할 주택구입 전략 이라는 점을 강조하고 싶습니다.
민간택지의 경우엔 현재까진 분양가를 주변 아파트 시세보다 높게 책정하면 주택도시보증공사가 대출 보증을 해주지 않는 식으로 분양가를 통제하고 있는데요. 그 때문에 이미 분양가는 시세 대비 낮은 가격으로 책정되고 있습니다. 서울 13개구와 경기 일부 지역에도 분양가상한제가 적용되는 2020년 4월 이후엔 분양가가 조합원에게 분양하는 가격 수준까지도 낮아질 수 있습니다. 대신 조합이 분양을 오랫동안 미룰 가능성도 있습니다. 싸고 좋은 집이 나온다는 뜻인 만큼 청약 대기자들은 이를 잘 고려해서 청약하면 좋을 듯합니다.
서울 살아도 경기도 아파트에 청약 가능
내년엔 서울에 살아도 경기도 청약이 가능해졌다는 점도 알아두셔야 합니다. 이제 수도권의 일정 규모 이상 신도시는 아파트를 분양할 때 입주자를 그 지역에서 50%, 전체 수도권에서 50% 모집하게 됐는데요. 가령 과천의 신도시는 입주자를 과천시민 20%, 경기도민 30%, 수도권 주민(서울∙경기∙인천) 50%로 구성하게 되는데요. 이런 변화들로 인해서 신도시들은 상당한 인기를 끌 듯합니다. 정부는 3기 신도시로 18만호를, 유휴부지를 활용해서 12만호를 공급하는데요. 2021년 이후에 매력이 높은 분양이 아닐까 싶습니다.
내년엔 재건축∙재개발 분양이 특히 많아
2020년 민간 분양계획 물량이 약 32만 호로 조사되었다고 합니다. 올해 분양을 못한 물량도 있기 때문에 2020년에도 35만호 이상 분양될 것으로 보입니다. 2017년 33만호, 2018년 29만호, 2019년 34만호였던 평년 수준 분양되는 것이죠. 내년도 재건축∙재개발 정비사업 분양은 2000년 이후 가장 많은 15만호에 육박하는데요. 평년의 2배 수준입니다. 서울에 진입하길 원하는 가구라면 본인의 가점을 명확히 파악해두고, 적극적으로 청약 당첨을 노려볼 시점이 아닌가 합니다.